Richard Thélène : « Une demande en forte mutation concernant les locaux d’activité et commerces »

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© Thélène

L’immobilier d’entreprise et ses trois marchés – les bureaux, les locaux d’activité et entrepôts, et les commerces – ont connu en 2018 des résultats contrastés : un record pour les immeubles tertiaires, mais une baisse pour les locaux d’activités. Richard Thélène, opérateur montpelliérain sur ce dernier marché*, nous livre son avis et analyse les mutations de la demande, dont celles affectant le commerce de centre-ville et de périphérie.

HJE : Dans le marché des locaux, celui des entrepôts a particulièrement ralenti l’an dernier. Quelles en sont les causes ?

Richard Thélène : « Sur ce marché spécifique, on manque très nettement de produits à commercialiser. Sans doute pour des raisons stratégiques. Les bureaux  tertiaires ont le vent en poupe, et la production suit, permettant d’animer un marché porteur. Il n’en demeure pas moins que la demande est forte sur tous les secteurs de l’immobilier d’entreprise. Notamment pour les locaux d’activité et d’entrepôts, où l’attente est forte de la part des artisans et des professions industrielles. Ces dernières années, ce secteur a été partiellement oublié par les stratégies d’offres, sans doute parce que sa rentabilité était moindre. Il existe aujourd’hui un manque important de produits sur cette catégorie de locaux, entre autres en petites surfaces. »

HJE : Comment répondre à cette demande locale ?

R.T. : « Je vais vous donner un exemple que nous avons récemment rencontré. Nous n’arrivions ni à louer ni à vendre un local de 1.200 m2. Parce que la configuration technique du bâtiment le permettait, celui-ci a été divisé en 6 cellules de 200 m2. Dans la semaine qui a suivi cette décision, nous avons commercialisé 5 cellules. CQFD ! Trois autres constats : un entrepreneur n’a pas envie d’être locataire, mais propriétaire, pour des raisons que l’on comprend aisément. Et la valorisation du foncier est de fait consécutive à la finalité de la destination du produit. Un entrepôt à construire sur 1.000 m2 atteint un prix promoteur de 1.100 à 1.200 euros/m2A contrario, sur une même assiette foncière, un bâtiment tertiaire qui monte en étages se vend en moyenne entre 2.300 et 2.500 euros/m2. Dernier point, le bien ne doit pas être en deuxième couronne pour un entrepreneur qui veut rationaliser ses déplacements. »

HJE : Les commerces sont également au cœur de votre activité. Quel est votre analyse ?

R.T. : « Il faut différencier les commerces de centre-ville et de périphérie. Pour le cœur de ville, je vais être très clair : le commerce souffre. La problématique des gilets jaunes a juste accéléré le processus. On constate en effet une forte transformation des habitudes de consommation. Cela se vérifie dans la demande des enseignes, qui souhaitent des formats qu’elles ne demandaient pas il y a à peine dix-huit mois. Le format du commerce de centre-ville évolue. Certains commerçants qui ont su faire évoluer leur modèle, en intégrant notamment le e-commerce, s’en sortent plutôt bien. A l’inverse, le commerce de pure proximité et à faible marge souffre beaucoup. Internet impacte fortement certains types de commerces, comme le textile par exemple. Et les marques indépendantes disparaissent au profit d’enseignes nationales et internationales. Ce qui se comprend aussi, parce que ces enseignes misent à la fois sur la proximité et le e-commerce, la boutique devenant un point de retrait, le fameux click and go, incontournable aujourd’hui pour certaines activités.

La conséquence, c’est que la valeur des droits au bail s’est complètement effondrée en cinq ans. C’est vrai partout en France. Ce qui valait 100 vaut 40 aujourd’hui. Les gens ne peuvent plus financer un droit au bail qui, de plus, n’est pas amortissable sur le plan comptable. Il faut aussi différencier les commerces à forte valeur ajoutée et à forte marge, comme un bijoutier par exemple. Les fonds de commerce qui ne sont pas affectés par la crise sont les métiers de bouche (petite restauration, boulangerie, snacking…). Le bio est aussi une tendance forte, parce que la demande évolue et que les comportements de consommation se tournent vers des produits sains. Les grandes enseignes souhaitent aujourd’hui réinvestir la proximité et le centre-ville. Mais l’offre de locaux de grande taille est quasiment inexistante. La problématique est ici l’inverse de celle des locaux d’activités, ce qui était impensable il y a moins de deux ans. J’ai une dizaine de clients en attente pour une surface de 400 m2. Au-delà de 200 m2, aucun bien n’est disponible en hyper-centre. C’est la marque de l’histoire et d’une typologie urbaine de centre historique. Il est complexe de répondre à cette demande. »

HJE : Et en périphérie ?

R.T. : « Un bon commerce, c’est un bon emplacement ! Et il y a des premières et des secondes lignes. Mais je note que la valeur des droits d’entrée a baissé dans son ensemble. A l’exemple de la zone du Fenouillet à Pérols, mais ici pour cause de réorientation de l’usage de cet espace commercial. La demande pour des commerces en périphérie est toujours là. Il faut toutefois faire attention au niveau des loyers. Odysseum, qui a conduit des augmentations récentes de 20 à 30 %, a mené certains commerçants à ne pas renouveler leur bail. Je constate aussi que certaines zones d’activités se transforment peu à peu en zones commerciales pour créer une mixité d’usages, comme L’Aube Rouge à Castelnau-le-Lez. La transformation du commerce est une réalité qui s’accélère et s’amplifie. »


Thélène : triple activité, triple stratégie

Thélène, acteur global de services immobiliers implanté à Montpellier depuis onze ans, emploie une trentaine de personnes sur trois métiers, via trois enseignes : Thélène Immobilier pour l’immobilier de logement avec la transaction et la gestion des biens, Thélène  Syndic pour la gestion de copropriétés (logement et tertiaire), et Thélène Entreprises pour l’immobilier d’entreprise.

« Pour nous c’est un avantage concurrentiel, car nous sommes l’un des rares opérateurs à croiser nos expertises et à offrir un panel de services associant habitat, entreprise, location, vente et gestion des biens pour professionnels et particuliers » précise Richard Thélène. Il ajoute : « Je développe une triple stratégie : celle de marché (trois enseignes), la stratégie de marque et la stratégie de territoire ».

« La marque Thélène, ce n’est pas par ego, mais parce que dans tous les marchés matures, il y a de la place, à côté des majors, pour un acteur local d’importance. Pour le territoire, espace composé de TPE et PME – qui sont ma cible – ma vocation n’est pas d’aller à  Toulouse, et nous intervenons sur un axe Béziers-Nîmes. »

L’entreprise dispose de deux sites : la nouvelle agence commerciale située à Boutonnet, qui vient de déménager de quelques mètres, et le siège social installé au Millénaire. Thélène a réalisé un chiffre d’affaires de 3 millions d’euros en 2018 (1 million d’euros sur chacune des 3 enseignes).

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