Immobilier : COPROPRIÉTÉS / Les Dispositions de la LOI ALUR d’application immédiate

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Assurance responsabilité civile

1/ Obligation d’assurance pour le syndicat
Tout syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (nouvel article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). On notera également que si un syndicat ne trouve pas d’assureur, il pourra saisir le Bureau Central de Tarification, lequel imposera le contrat et fixera la prime ainsi que la franchise à la charge de l’assuré.

2/ Obligation d’assurance pour le copropriétaire
Tout copropriétaire est également dans l’obligation de souscrire une assurance RC (article L. 112-1 du code des Assurances). Il avait été question que les copropriétaires soient dans l’obligation de transmettre au syndic une copie de leur attestation d’assurance, mais cette mesure, jugée trop lourde, ne figure pas dans le texte définitif.

Les assemblées générales

1/ De nouvelles « questions imposées »
Le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée générale (majorité article 24) la décision de souscrire un contrat d’assurance RC. En cas de refus de l’assemblée, l’assurance « peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat ». Le syndic a également l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale – laquelle statue à la majorité de l’article 25 – la décision de confier les archives du syndicat à un prestataire.
La prestation sera facturée par le professionnel au syndicat. Le syndic ne pourra pas percevoir d’honoraires complémentaires. Notons qu’il s’agit d’un texte à vocation « pédagogique », puisqu’on ignore quelle sanction serait applicable, pour le cas où le syndicat des copropriétaires s’abstiendrait de mettre cette « question imposée » à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

2/ Modifications des règles de majorité
Sur un plan global, on peut noter que la Loi ALUR vise à favoriser l’exécution de travaux.

Grande nouveauté : l’ensemble des travaux comportant btransformation, addition ou amélioration sera désormais adopté à la majorité de l’article 25.

Pour le surplus, on note que sont à présent votés à la majorité de l’article 24 :

– les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, à condition qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. Il en est également ainsi de l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

– les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Le législateur prend soin de préciser que cela inclut les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux, ainsi que les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et d’équipement définies par les dispositions de l’article 1 de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.
– les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions
législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à l’insalubrité, dès lors qu’il a été notifié au syndicat des copropriétaires. Il en sera également ainsi des modalités de réalisation des travaux de restauration immobilière, notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’Urbanisme. Il est prévu, ici, la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives, de tout ou partie des copropriétaires, et qui seront alors réalisés aux frais du copropriétaire du(des) lot(s) concerné(s).

– les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires (l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 renaît de ses cendres…).
Est adoptée à la majorité de l’article 25, avec « passerelle » vers l’article 24 (application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965), la délégation de pouvoir, pour les copropriétés de 15 lots au maximum à usage de logement, de mettre en application le suivi des travaux prévus dans le budget prévisionnel.
Est adoptée à la majorité de l’article 25, à présent, toute demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

On notera également, concernant les assemblées générales, que la question de la suppression du gardien fait l’objet d’éclaircissements. La décision sera toujours adoptée à la majorité de l’article 26, sauf si une clause du règlement de copropriété prévoit que la suppression du service de gardien ou de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives (unanimité en ce cas). La question de la suppression du poste de gardien et de l’aliénation du logement affecté au gardien, lorsqu’il appartient au syndicat des copropriétaires, doit être inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée.

Alain COHEN-BOULAKIA, avocat à la cour d’appel de Montpellier (JURIPOLE), professeur à l’ICH

Article publié dans son intégralité dans l’Hérault Juridique & Economique du jeudi 8 mai 2014

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