Immobilier et hausse des prix, Laurent Villaret : «La profession demande un moratoire à l’échelle du pôle métropolitain»

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Laurent Villaret, le nouveau président de la FPI Occitanie Méditerranée, élu pour un mandat de 3 ans renouvelable une fois. ©FPI OM

Le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) analyse les derniers chiffres publiés par le Cabinet Adéquation sur le marché immobilier en ex-Languedoc-Roussillon. Il reste particulièrement attentif aux tendances qui se font jour : faiblesse du stock disponible et augmentation sensible du prix de vente des logements. Pour lui, le phénomène de métropolisation et la fin du zonage B2 pour les villes moyennes du territoire vont influer durablement sur l’équilibre du marché immobilier régional. Il demande un moratoire pour l’avenir du logement à l’échelle du Pôle métropolitain montpelliérain, qui va de Béziers à Nîmes. Entretien...

HJE : Quels sont les enseignements des dernières statistiques publiées par le Cabinet Adéquation ?

Laurent Villaret : «A la FPI, nous sommes plutôt optimistes. Le marché immobilier sur la métropole de Montpellier se porte globalement plutôt très bien, si on lisse l’activité sur un an. Par rapport au 1er semestre 2017, nous observons toutefois une baisse de 10 % des ventes. Ce n’est pas un chiffre élevé, mais il marque une tendance baissière. Et il faut se méfier des tendances qui se font jour. Cette baisse d’activité semble d’ailleurs se confirmer pour le second semestre 2018. Elle est toutefois contrebalancée par une augmentation des ventes à occupants de 15 %, logement aidé inclus. Plus inquiétant, la baisse globale des ventes est consécutive à une baisse de 22 % de la demande des investisseurs. Cela se traduit par 300 logements de moins vendus réservés par des investisseurs, comparativement au premier semestre 2017.»

« ll faut se méfier des mauvaises tendances qui se font jour… »

HJE : Quelles en sont les raisons ?

«Il y a en plusieurs, dont une qui est à mes yeux la plus préoccupante. Le prix du logement à Montpellier est en moyenne de 4 160 euros le m2 hors parking. C’est-à-dire en réalité de plus de 4 300 euros le m2 parking inclus. Cette augmentation des prix commence à devenir fortement inquiétante. Si l’on compare les prix de vente depuis 2013 jusqu’à aujourd’hui, on note que le prix du mètre carré a pratiquement augmenté de 400 euros en cinq ans. La raison première est que le marché immobilier sur la métropole et la ville de Montpellier est vraiment sous-offreur. Nous constatons cette année une offre commerciale en baisse de 30 % en collectif et individuel groupé par rapport à 2017. Et un stock théorique de logements à la vente de sept mois alors qu’un marché régulé et sain doit disposer de douze mois de stock. La situation est davantage critique pour la part des T2, qui chute quasiment à cinq mois. Montpellier est classée avant-dernière métropole de France en stock théorique de logements à la vente. Seconde raison forte qui explique cette situation, nous sommes aujourd’hui directement impactés par le phénomène de métropolisation. Ce qui traduit aussi un territoire hyper attractif. C’est le revers de la médaille de la qualité du territoire sur lequel on vit. Ce n’est pas une critique, c’est un état de fait.»

HJE : La métropolisation est un phénomène national…

«Oui. Nous observons aussi que la politique gouvernementale du logement s’oriente vers la concentration de l’offre dans les métropoles. Il y a donc une concentration des acteurs et du marché induisant la raréfaction foncière et des prix de vente à la hausse. A Montpellier, le marché s’est déplacé dans une fuite en avant vers des prix élevés. Cela concerne tous les segments du marché. Et ce, dans une métropole où le pouvoir d’achat des ménages est quand même limité».

HJE : Cette augmentation des prix sur la métropole est-elle une menace pour la profession ?

«Oui. Il ne faudrait pas que le marché de la métropole montpelliéraine se bloque. Si on laisse la métropole seule porteuse de ce marché, même si l’on trouve des solutions avec la collectivité, nous risquons d’arriver à de tels niveaux de prix de vente que nos investisseurs vont finir par délaisser ce territoire. Ils laisseront la place à des foncières institutionnelles qui achèteront des logements en bloc, au risque de se retrouver avec un territoire de locataires. Il faut donc continuer à construire de façon soutenue. C’est un enjeu sociétal et social. La filière de l’immobilier est un pourvoyeur d’emplois important, et les Français aspirent toujours fortement à être propriétaires de leur logement. »

HJE : Quelles sont les solutions envisageables face à ce phénomène ?

«Il faut évidemment soutenir une libération de l’offre. Il faut aussi soutenir le travail fin accompli en partenariat avec les collectivités, notamment avec la SERM et la SA3M. Il est remarquable, mais doit être poursuivi, pour arriver à faire baisser le prix de sortie du logement. L’écart se creuse entre les prix du marché et la capacité à emprunter des futurs occupants ou des investisseurs. J’ajoute que pour les investisseurs, on est en train de réduire fortement les rendements, ce qui limite d’autant l’intérêt d’une acquisition. Il faut travailler en lien avec les nouveaux documents d’urbanisme, en lien avec le travail fin mené avec les collectivités, pour essayer de réduire le prix du foncier. Il faut savoir que le prix du foncier devrait intervenir pour 10 à 15 % de la masse des charges d’un programme immobilier, mais malheureusement, nous sommes aujourd’hui proches des 20 à 25 %. C’est un paramètre extrêmement important. Il faut également jouer sur tous les paramètres qui permettent la sortie plus rapide des opérations de promotion immobilière… »

«La fin du zonage B2 est une erreur… »

«Ceci étant, la tension maximale sur les prix de sortie et sur le stock de l’offre disponible se concentre essentiellement sur Montpellier et 3 communes périphériques : Juvignac, Castelnau-le-Lez et Saint-Jean-de-Védas. Il nous faut donc aller construire sur les deuxième et troisième couronnes. Avec des formes urbaines adaptées qui nous permettent de libérer l’offre de façon soutenue tout en essayant de travailler des prix de sortie qui soient les véritables prix du marché. Nous devons aussi reconsidérer l’ensemble du territoire. Notre région est une constellation de villes moyennes : Perpignan, Narbonne, Béziers, Sète, Nîmes... Tous ces territoires autour de la métropole montpelliéraine sont des espaces qui ont un potentiel et du dynamisme. Il faut absolument que nos marchés se développent aussi sur ces secteurs. Nous devons pour cela suivre les grands projets économiques régionaux, autour des aéroports, des ports, sur le littoral… Depuis un an, les ventes qui se situent en dehors de la métropole ont augmenté de plus de 10 %. C’est un bon signe. Il faut que la fédération travaille sur ce potentiel. Et on va le faire en lien avec les instances économiques de ces territoires.»

«Les prix de vente moyens entre Perpignan et Nîmes et en dehors de la métropole, oscillent entre 3.000 et 3.300 euros du m2. Cela offre des rendements intéressants. Le problème – je le déplore vraiment et il faut que l’on se mobilise pour le dire – est que les services de l’Etat ont décidé de supprimer la zone B2 de la Loi Pinel. Ce zonage permettait de soutenir le développement immobilier sur ces territoires et d’étaler notre offre en dehors d’une concentration purement métropolitaine. C’est une rupture brutale. Nous sommes finalement sur une logique urbaine de développement unique des métropoles, au détriment des villes moyennes, pourtant dynamiques. Il est anormal que l’Etat ne joue pas le jeu. Si la zone B2 doit être supprimée, il faut au moins créer des zones de transition et chercher de nouveaux modes économiques de projet. La supprimer, c’est laisser le marché à la métropole qui, par la seule libération du foncier, ne peut contenir des prix de vente qui augmentent. Je suis pour la création d’un moratoire à l’échelle du territoire entre la métropole et les villes moyennes, sur le fameux pôle métropolitain porté par Philippe Saurel, qui va de Béziers à Nîmes. Ceci pour essayer de trouver de nouveaux modèles économiques et développer, dans la concertation, nos opérations immobilières. Pour créer du lien entre ces territoires et la métropole montpelliéraine. »

Propos recueillis par Daniel CROCI

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