Le logement abordable, un enjeu important pour le secteur immobilier

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Deux promoteurs immobiliers montpelliérains évoquent, pour l'HJE, les enjeux et difficultés liés au logement abordable.

« Nous sommes plus que jamais intéressés et concernés par le logement abordable. Le besoin de logements existe, mais aujourd’hui personne n’a trouvé une réponse unique pour loger les gens à des prix supportables pour eux », regrette Anaïs Thourot, directrice générale de Roxim Promotion. La pression démographique et certains dispositifs fiscaux ont entretenu une tension sur les prix. La directrice générale de Roxim Promotion met en garde : « On a largement dépassé les capacités de solvabilité des Français ».

En matière de logement abordable, Roxim Promotion a développé 2 opérations pilotes de 150 et 200 logements dans le Var en 2008. La directrice générale de Roxim Promotion se souvient : « Sur des emprises foncières vastes où nous travaillions aussi comme aménageur, les contours des règles d’urbanisme (PLU) ont été définis avec la collectivité et nous avons effectué un travail en amont avec les bureaux d’études et entreprises pour optimiser le prix de revient (par exemple, il a été décidé de mutualiser les gaines pour réduire les coûts). Cela aurait été impossible sans la volonté de la collectivité et sans son choix d’adapter le PLU. Ces logements se sont très bien vendus, au prix moyen de 2 700 euros le mètre carré habitable. Mais il faut savoir que les gens campaient devant le bureau de vente pour pouvoir acquérir un logement abordable ! Nous n’avons pas pu répondre à toute la demande. »

Anaïs Thourot, directrice générale de Roxim Promotion.

« L’enjeu dans ce type d’opération est de trouver comment concevoir des immeubles collectifs pour un prix de revient le plus faible possible, afin que le prix de vente soit le plus faible possible », résume Anaïs Thourot.

La résidence Chrysalide, par Roxim.

Chrysalide, un exemple

Roxim a mis en place une opération purement abordable, emblématique : la résidence Chrysalide, qui a déjà été livrée, à Montpellier. Tout est parti du constat que les primo-accédants s’éloignent de Montpellier pour acheter une maison, à la fois à cause du budget et parce qu’une maison leur donne plus d’autonomie, et que le jardin attenant leur permet d’avoir le contact qui leur est nécessaire avec la nature. De plus, les enfants peuvent jouer dans le village en toute sécurité, contrairement à la pleine ville. Anaïs Thourot rappelle : «Pour le programme Chrysalide, nous avons eu l’idée d’empiler des maisons de 3 pièces réparties dans un bâtiment en U. Ces maisons traversantes bénéficient d’une coursive extérieure. Les propriétaires ont pu s’approprier leur maison car nous leur avons laissé la possibilité de choisir leur type de façade : en bois, en béton ou en couleur. Nous avons mis en place un jardin potager partagé, un espace pour jouer aux boules, un lounge-bibliothèque) pour que les enfants se réunissent, lisent, fassent leurs devoirs ou bavardent, et que les adultes se rencontrent.

La bibiothèque-lounge de la résidence Chrysalide, par Roxim Promotion.

Nous avons aussi ajouté une option d’évolutivité, pour que les propriétaires puissent ajouter facilement une pièce à leur logement jusqu’à dix ans après la livraison. Nous leur avons remis un dossier de déclaration préalable et réservé une surface de plancher dédiée. Tout cela n’aurait jamais été possible si la ville de Montpellier et la SERM n’avaient pas eu la volonté d’instaurer du logement abordable et n’avaient pas assoupli la réglementation. Nous avons réussi à atteindre notre objectif de prix de 2 800 euros le mètre carré habitable, une maison faisant en moyenne 74 m². Ce prix a été obtenu par un travail de concertation avec les entreprises et autres pour que le prix de revient, et donc de vente, soit le moindre possible».



Philippe-Antoine Brouillard, directeur général de Vestia Promotions, renchérit : « Nous travaillons le logement abordable, mais c’est délicat. Tout est une question d’accès au foncier. Nous sommes positionnés sur tous les appels d’offres abordables de la SERM. La hausse des prix éloigne la clientèle de primo-accédants. Tout l’enjeu est de trouver les leviers pour faire baisser les coûts. La hausse des coûts de construction, des taxes et de la charge foncière entraîne automatiquement une hausse du prix de vente. Pour créer des opérations de logement abordable, nous cherchons des terrains sur des périmètres de zones ANRU.

L’équipe dirigeante de Vestia Promotions. De gauche à droite : Xavier Missler, directeur administratif et financier, Philippe-Antoine Brouillard, directeur général, et Jean-Patrick Brouillard, président de Vestia Promotions. © Elise Ortiou Campion

C’est ainsi que nous avons pu créer Intimity, résidence située à proximité de toutes les commodités, des transports, des commerces, près des hôpitaux, des facultés, de l’ICM, d’Euromédecine. Beaucoup de quartiers bénéficient de la TVA à 5 ,5 %. Cela laisse des opportunités de faire du logement abordable (décote de 15 %). Pour résumer, il existe quelques leviers pour faire du logement abordable : répondre aux appels d’offres de la SERM, qui mène une politique de charge foncière ; la TVA réduite des quartiers ANRU ; les anciennes zones B2 et C qui ont une vraie demande en logement (en PACA, nous y avons conçu un ensemble pour résidence principale). Il y a des écarts de 15 à 25 % selon les lots ».



Satisfait ou remboursé

La directrice générale de Roxim Promotion, Anaïs Thourot, analyse : « Nous nous sommes rendu compte que pour les personnes qui ont décidé de devenir propriétaires, ça se jouait parfois à 1 000 euros près. La famille aide souvent à boucler le budget : les parents font un petit apport, les grands-parents aussi… C’est très serré. Il n’y a donc pas d’élasticité du prix, alors que la demande est vraiment au rendez-vous. En tant que promoteur, nous ressentons parfois une certaine frustration à ne pas pouvoir répondre à toutes les demandes ni à tous les besoins. Je me souviens qu’un jour, une jeune femme avait acheté un deux-pièces de 47 m2 habitables, avec un grand dressing. Je pensais qu’elle y vivrait seule. Lorsqu’elle a pris possession des lieux, elle a transformé le dressing en chambre pour sa fille. Je me suis sentie très désemparée face à sa situation de mère de famille monoparentale qui n’avait pas les moyens d’acquérir un trois-pièces. »

Roxim a également analysé les freins à l’acquisition d’un logement. Certes, il y a l’aspect financier, mais il y a aussi un côté anxiogène à l’idée d’acheter de nos jours. Les gens craignent des aléas liés à l’achat (Le promoteur est-il fiable ? Est-ce qu’il crée des bâtiments de qualité ?), mais aussi les aléas de la vie (licenciement, mutation, agrandissement de la famille, risque de divorce, maladie…). Tout cela les amène à réfléchir et parfois les empêche d’acheter un bien. Afin de rassurer et d’accompagner les primo-accédants, Roxim a donc mis en place il y a trois ans le dispositif Satisfait ou remboursé exclusivement pour les personnes éligibles au prêt à taux zéro pour l’achat de leur résidence principale. Le dispositif est très clair : entre le moment où il signe son acte jusqu’à la livraison incluse, l’acquéreur peut demander à Roxim le remboursement à tout moment, quelle que soit sa raison.

« Nous avons instauré le dispositif Satisfait ou remboursé sur 3 programmes pilotes qui ont déjà été livrés : Chrysalide à Montpellier (40 logements concernés), une résidence à Saint-Martin-du-Var (sur 53 logements, 26 étaient éligibles à ce dispositif) et une autre à Puget-sur-Argens (sur 57 logements, 14 % ont bénéficié du dispositif). On a interrogé nos clients qui ont opté pour ce dispositif. Ils ont apprécié de disposer d’un filet de sécurité et que les conditions de remboursement soient claires, simples et lisibles. Trois ménages ou personnes seulement ont demandé le remboursement, en cours de chantier, à cause des aléas de la vie (séparation, rencontre et envie de fonder une famille donc le logement était trop petit…). Personne n’a sollicité le remboursement à la livraison, ce qui signifie que personne n’a été déçu par la qualité de nos bâtiments. Le dispositif Satisfait ou remboursé va être généralisé à tous nos programmes pour notre clientèle éligible au prêt à taux zéro », annonce Anaïs Thourot.

L’opération Le Domaine du Parc, en cours de commercialisation par Roxim, n’est pas étiquetée logement abordable, mais certains logements peuvent s’adresser à ce type de clientèle. Ces personnes qui achèteront grâce à un prêt à taux zéro bénéficieront de la garantie Satisfait ou remboursé.

Virginie MOREAU
vmoreau.hje@gmail.com

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