BPD Marignan : du logement abordable à Ovalie

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De gauche à droite : Annabelle Pfeiffer, directrice des programmes, et Franck Baleste, directeur Agence Languedoc-Roussillon de BPD Marignan, avec les architectes montpelliérains Emmanuelle Cathala et Olivier Estèbe. © BPD Marignan

Le promoteur BPD Marignan est l’un des acteurs pionniers sélectionnés par la Ville de Montpellier pour initier une démarche de logement abordable dans la capitale languedocienne. Le projet, coconçu avec les architectes montpelliérains Emmanuelle Cathala et Olivier Estèbe, prendra ses quartiers sur la ZAC Ovalie. La commercialisation de cette résidence de 60 logements innovants et à coût maîtrisé devrait être lancée à la fin de l’année.

Il est trop tôt pour disposer de visuels du programme, et la démarche conserve son caractère pionnier et quelque peu secret. Mais les porteurs du projet de logement abordable sur la ZAC Ovalie sont enthousiastes. Franck Baleste, directeur régional du groupe de promotion BPD Marignan, explique : « Nous avons répondu à cette demande de la Ville parce que c’est une approche ambitieuse pour créer autrement du logement collectif. Cette vision est en adéquation avec la volonté du groupe BPD Marignan, qui développe déjà ce type d’habitat ailleurs en France et aux Pays-Bas. C’est dans notre ADN et dans l’air du temps ».

L’idée lancée par la Ville de Montpellier (voir l’interview de l’adjointe à l’urbanisme Stéphanie Jannin) est de tester l’attractivité de logements innovants dans le cadre d’une opération d’habitat abordable. Un concept à valider sur du logement collectif neuf – pour limiter la consommation d’espace foncier – tout en conservant un caractère individuel et privatif, qui est une des attentes fortes des ménages sortant de la métropole pour s’installer en deuxième couronne. Le tout à un prix d’accession bas, puisque limité à 2 700 euros du mètre carré.

« Participer à ce projet montpelliérain qui fait suite à un engagement politique fort de la part de M. Philippe Saurel et de Mme Stéphanie Jannin, c’est se forger une compétence et une identité dans le domaine du logement abordable pour permettre à des personnes ayant moins de moyens financiers d’accéder enfin à la propriété. Nous avons sollicité des architectes montpelliérains qui ont une réelle envie de relever ce challenge. Emmanuelle Cathala et Olivier Estèbe sont des architectes très créatifs ; ce que l’on peut remarquer à chaque réunion de travail sur ce projet [rires]. Ils ont, de plus, une parfaite connaissance de la construction sous climat méditerranéen » poursuit Franck Baleste.

Une typicité méditerranéenne

La volonté de la municipalité est en effet d’expérimenter un logement abordable ayant une typicité montpelliéraine. L’architecte Olivier Estèbe explique : « L’identité méditerranéenne est un axe majeur de notre réflexion, d’autant que le projet se situe au cœur d’un quartier particulièrement nature, en contact direct avec un paysage agro-pastoral préservé assez exceptionnel. Ce défi d’envergure suppose d’avoir des stratégies et une démarche totalement innovantes et adaptées au lieu. C’est très stimulant pour nous, architectes  ».

Trouver des mètres carrés habitables supplémentaires

Emmanuelle Cathala confirme : « Nous devons proposer des dispositifs architecturaux qui soient à la fois viables économiquement et attractifs pour les futurs acquéreurs. Mais il y a des niches d’interventions possibles. Notre proposition est d’économiser très fortement sur certaines infrastructures qui appartiennent au catalogue de la construction classique, mais peuvent être détournées pour devenir des sources potentielles de mètres carrés habitables supplémentaires. Je pense aux stationnements, traditionnellement réalisés en sous-sol, ou aux toitures planes. On constate, lors de la construction d’une résidence classique, que ces éléments structurels sont gourmands en espaces occupés et qu’ils représentent une part non négligeable du budget réalisation ». Les architectes imaginent ainsi de sortir les parkings du sol pour créer une rue intérieure paysagère, un espace de stationnement extérieur paysager qui n’en est plus tout à fait un. « Il sera «débanalisé» et disposera d’une très forte végétalisation en cœur d’îlot ; il sera complètement ouvert, ventilé, avec une vraie mise en scène de l’entrée des logements depuis cet espace qui porte une double dimension symbolique, confie Olivier Estèbe. Les Montpelliérains qui choisissent d’aller vivre en ­deuxième couronne préfèrent opter pour la maison individuelle. Nous avons également travaillé sur cette thématique ».

Une résidence de 60 appartements traitée « comme un petit village »

Pour intégrer cette attente forte, au R+3 de cette résidence de 60 appartements, les logements seront traités à la manière d’un « petit village », avec des façades minérales blanches qui s’inséreront le long de la rue intérieure paysagère. Il y a un niveau R+4 non matérialisé : certains logements disposeront en effet d’un accès direct aux terrasses en toiture, des toitures « habitées », à l’image des solariums. Olivier Estèbe précise : « Aujourd’hui, la construction milite pour l’utilisation de toitures planes. C’est très récent dans l’architecture, mais cela reste à mon sens très sous-utilisé dans l’usage. Elles abritent habituellement des prestations techniques. Ce sont de fait des surfaces de plancher qui, sous le climat méditerranéen, peuvent être récupérées pour d’autres utilisations. Nous voulons en quelque sorte enlever les VMC pour habiter la toiture ». Autre exemple, une grande terrasse aménagée pour l’ensemble des habitants de l’îlot sera posée en proue d’immeuble, et donnera sur les espaces paysagers et agricoles attenants.

La typologie des appartements mis à la vente ira du T2 jusqu’au T4, « avec une proportion plus sensible de T3 et T4, puisque nous souhaitons répondre à la demande d’une clientèle accession, généralement un couple avec enfants, recherchant plutôt de grands logements ». Les architectes planchent également sur le caractère évolutif des appartements dans le temps. Les propriétaires pourront ainsi étendre ultérieurement la surface habitable. Les concepteurs réfléchissent à des extensions de logements qui viendront fermer les terrasses et les loggias pour augmenter la surface habitable et créer une pièce supplémentaire.

La demande de permis de construire de cette résidence qui n’a pas encore de nom sera déposée au deuxième trimestre 2017, avec un lancement à la commer­cialisation prévu pour la fin d’année.

Une approche complémentaire de l’habitat collectif

« C’est une nouvelle approche intéressante à laquelle BPD Marignan participe activement, insiste Franck Baleste. Mais cela induit certaines conditions. Il faudra d’abord tester nos concepts en vue de l’optimisation du coût de réalisation du bâtiment, puis vérifier si la clientèle répond à cette offre, si le concept est attractif, et démontrer enfin que ce que nous avons pensé à Ovalie peut être reproduit ailleurs, tout en l’adaptant à d’autres configurations… Une fois cette validation acquise, il est évident qu’il faudra à l’avenir, pour nous, promoteurs, intégrer cette façon de voir l’habitat autrement, à côté des conceptions de réalisations classiques qui ont fait leurs preuves. C’est un segment de marché complémentaire sur lequel nous nous positionnons. BPD Marignan est pionnier à Montpellier, et même moteur dans la démarche de conception du cahier des charges conçu avec les services de la Ville. On y croit. Nous serons toujours partenaires pour avancer dans cette voie. Mais ce concept ne pourra se développer qu’avec une volonté politique forte, puisque la clé préalable est un foncier à coût compatible ».

Reproductible mais différent

Pour Olivier Estèbe : « Derrière ces problématiques, on pressent que c’est l’actualité et l’avenir. La construction classique ne peut pas répondre à toutes les attentes. Ce concept d’habitat abordable doit être reproductible dans la démarche et les process techniques, mais le résultat sera à chaque fois différent. Nous, architectes, sommes très attachés au contexte, au lieu, à l’âme d’un projet, qui différeront forcément d’un site à l’autre. Nous ne sommes pas dans le fantasme industriel. Un logement n’est pas une voiture. De nombreux paramètres entrent en jeu. Ils valident, invalident, orientent différemment chaque programme. Chaque résidence abordable sera différente dans son aspect et dans sa forme, et c’est plutôt heureux ».

Propos recueillis par Daniel CROCI

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