Marché des bureaux, un record historique pour Montpellier

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Le projet d’immeuble tertiaire Néos II, d’une surface de 5 070 m2 (promoteur : Lazard – Loci Anima, architecte).

Le parc tertiaire de Montpellier représente environ 2 millions de mètres carrés et connaît un taux de vacance de 5,5 %. Avec 104.500 m2 placés pour 334 transactions (81.700 m2 en 2017 et 225 transactions), 2018 constitue une année historique pour le marché des bureaux à Montpellier.

Le secteur de l’immobilier tertiaire franchit pour la première fois le seuil des 100.000 m2 placés, en progression de 28 % sur un an. Montpellier se situe pour ce secteur d’activité à la 7e place des métropoles françaises (hors Paris), juste derrière Nantes (6e avec 106.000 m2 – Rennes n’a pas été prise en compte dans ce classement pour cause de chiffres non communiqués, 109.000 m2 en 2017). L’acquisition constitue une part importante du marché montpelliérain avec 34 % des volumes placés via une cinquantaine d’opérations. Focus en 5 points sur ce marché spécifique, d’après l’analyse du commercialisateur Arthur Loyd Montpellier*…

1 – Les valeurs du marché (prix moyen, hors parking, HT)

Les valeurs sont orientées à la hausse, à la location comme à la vente. En neuf, pour le secteur Centre, les prix atteignent 170 à 180 € du mètre carré en location, et 2.500 à 2.600 euros du mètre carré à la vente. Sur les parcs d’affaires, le mètre carré à la location se situe entre 160 et 170 €, et de 2.300 à 2.400 € à la vente. En seconde main : pour le secteur Centre, les prix atteignent 140 à 160 euros du mètre carré en location, et 1 800 à 2.000 € du m2 à la vente. Sur les parcs d’affaires ayant moins de dix ans ou totalement rénovés, le mètre carré à la location se situe vers 125/145 €, et 1.600/1.800 € à la vente. Pour les parcs d’affaires de plus de dix ans, le mètre carré se négocie en location à 100/120 € et de 1.000 à 1.300 € à la vente.

2 – L’offre de marché de bureaux

Après une bonne année de commercialisation, le stock global reste stable à 108.000 m2 (contre 104.500 m2 en 2017) dont 87.500 m2 en seconde main et 21.400 m2 en neuf. La bonne commercialisation des programmes neufs provoque plusieurs libérations de surfaces de seconde main importantes. L’offre neuve à douze mois est limitée avec 21.400 m2 et peu de grandes surfaces. A noter, un programme de 10.000 m2 sur la zone de l’aéroport est proposé en sous-option en totalité. Le commercialisateur Arthur Loyd estime que cette situation va provoquer des tensions sur le marché de la demande. L’offre devrait se renforcer dans les prochaines années avec notamment le lancement d’un ensemble tertiaire de 30.000 m2 dans le quartier Cambacérès (nouvelle gare TGV), l’immeuble Néos II à Garosud, le dernier îlot du rond-point Pablo-Picasso (ZAC République – Port Marianne) ou le Social Club dans le quartier Nouveau Saint-Roch. Le taux de vacance est de 5,5 %.

3 – La répartition géographique

La surface moyenne des transactions en 2018 est de 326 m2. 75 % des transactions sont inférieures à 300 m2. 21 transactions ont porté sur plus de 1.000 m2. Les incubateurs et les pépinières d’entreprises ont placé 4 955 m2 (81 transactions). La répartition géographique se rééquilibre. La zone est de Montpellier (Millénaire, Eurêka, Odysseum, Castelnau-le-Lez, Fréjorgues, PIOM) reste prédominante avec 37.900 m2 placés. 19.700 m2 ont été commercialisés dans le centre de Montpellier, 17.800 m2 au nord de la ville, 14.900 m2 au sud et 14.200 m2 à Montpellier-ouest.

4 – L’origine des utilisateurs

L’origine des utilisateurs en volume de transactions montre une prédominance des acteurs locaux (41 %), puis viennent les nationaux (35 %), les internationaux (13 %) et les régionaux (11 %). L’activité des utilisateurs en volume de transactions porte à 30 % sur les services aux entreprises, 23 % pour l’éducation, la santé et le secteur social, 13 % pour les activités financières et immobilières, 13 % pour les services aux particuliers, 12 % en activités autres et 9 % auprès de l’administration.

5 – Le marché tertiaire en 2019, et après…

Selon Arthur Loyd, la production va très clairement s’accélérer avec le lancement du quartier Cambacérès. Le premier appel à projets de 30.000 m2 a été attribué en 2018 à 4 équipes. Les travaux vont débuter en 2020. Cambacérès, la zone aéroportuaire, Lattes-Boirargues et Mauguio-Mougère sont les zones au sud de l’autoroute A9 qui vont concentrer la production ces trois prochaines années. De nouveaux appels à projets sont attendus en 2019, notamment à l’est de Montpellier, avec l’extension du Parc Eurêka. Plusieurs très grandes opérations devraient être validées au 1er semestre 2019 pour 40.000 m2 environ. « Nous attendons un marché de très bon niveau en 2019 » estime Arthur Loyd.

Entrepôts et locaux d’activités

Après une année 2017 record avec 112.800 m2 placés, le marché montpelliérain a retrouvé son niveau habituel : 81.400 m2 ont été commercialisés. La surface moyenne placée est de 775 m2. Aucune transaction d’entrepôts n’a été actée. Les secteurs sud et est de Montpellier représentent 80 % des transactions. Il s’agit d’une demande essentiellement portée par les entreprises industrielles et de l’énergie, ainsi que les services aux entreprises.
On note la faiblesse du secteur des transports (3 % des volumes des transactions) et la prédominance des acteurs locaux avec 68 % du volume placé. Les valeurs restent sous tension et sont orientées à la hausse pour le neuf et en seconde main. Le stock disponible est inférieur à une année de commercialisation (66 000 m2), et le marché clairement sous-offreur tant en petites que grandes surfaces…

* Source : analyse Arthur Loyd Montpellier, téléchargeable à l’adresse : www.arthur-loyd-montpellier.com

 

 

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